房產新聞

建照核發前之房屋預售

發佈時間: 2001-03-06 11:21:18
本公司有筆在北市之住三工地,刻正掛號申請建造執照中,雖然目前建照尚未核下領得,但業有許多市民前來本公司要求先下定金。請問:在建照領得之前,本公司得否與該等承購者先簽訂契約?合法性如何? 〔精解〕: 一、按公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售,八十四  年六月二十八日公布施行之「公寓大廈管理條例」第四十五條第一項定有明  文。起造人或建築業者違反上述規定時,依同條例第三十九條第一項第八款  規定,應處新台幣四萬元以上二十萬元以下之罰鍰。 二、由於公寓大廈管理條例第四十五條第一項明文「禁止」建照核發前之房屋銷  售行為,依民法第七十一條「法律行為違反強制或禁止之規定者,無效。」  之規定,起造人或建商於建照核發前所簽訂之房地買賣契約,恐將被認定為  無效,此點應予注意。 三、不過,上述條文禁止者,限於起造人或建築業者,由於在法理上,房屋出賣  人不必一定須為公寓大廈之起造人或建築業者,只要承購戶能夠接受先以第  三人為出賣人,則雙方簽訂之契約,倒無任何違反可言;另一方面,如果買  賣雙方所簽訂之房屋買賣契約有附「停止條件」,約明於建照領得時契約始  發生效力,吾人認為尚符上開禁止規定之立法目的,宜認為這樣之契約簽訂  並無違法為當;至於,有些建商以在訂購單上註明「建造執照如無法取得,  退還定金」之方式預售房屋,核其真意,應係屬附「解除條件」之法律行   為,也就是在建造執照無法取得時,已生效之契約歸於失效,並退還定金。  這種銷售方式,如上之析述,仍極可能被判定為違反該條例第四十五條第一  項規定,應審慎為之。 聯絡人: 莊小姐 聯絡電話: (02)8961-3981 傳真: (02)8961-3985
新聞提供者: 惠聯地政商務法律事務所 吳仲立律師